Commerce à vendre

Jurisprudence :Exécution forcée d’une Promesse unilatérale de vente d’un bien immobilier

Le cabinet FBA de Me Fouad BARBOUCH, avocat au Barreau de Paris, vous informe sur l’actualité du droit des affaires et du droit immobilier.

Arrêt du 23 Juin 2021 de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation concernant l’exécution forcée des Promesses unilatérales de vente d’un bien immobilier

Par un arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation du 23 Juin 2021, la Cour de Cassation a mis fin à une jurisprudence très critiquée (Cass. civ. 3e, 15 décembre 1993, Consorts Cruz) qui avait pour résultat d’empêcher toute exécution forcée d’une promesse de vente d’un bien immobilier lorsque le Vendeur se rétractait de sa promesse avant la levée de l’option de la promesse par l’Acquéreur.

Jusqu’à présent pour les promesses unilatérales de vente signées avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016 de réforme du droit des contrats, si un Vendeur se désistait de sa promesse avant que l’Acquéreur ne lève l’option, l’application de la Jurisprudence Consorts Cruz de la Cour de Cassation avait pour résultat que l’Acheteur ne pouvait obtenir en justice la réalisation forcée de la vente à son profit mais simplement l’allocation de dommages et intérêts pour réparer son préjudice. (Cass. civ. 3e, 15 décembre 1993, Consorts Cruz)

Alignement sur l’Article 1124 du Code Civil

Depuis l’ordonnance du 10 février 2016 de réforme du droit des contrats, cela avait changé puisque l’article 1124 du Code Civil dans sa nouvelle rédaction énonce que :

« La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis.

Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul. »

Cela signifiait que, sauf si la Cour de cassation changeait d’avis, sa jurisprudence Consorts Cruz ne jouait plus que pour les vieilles promesses, car pour celles signées après le 1er octobre 2016 la solution est désormais claire : malgré la vente effectuée en violation de la promesse, le bénéficiaire peut lever l’option et ainsi entraîner la formation du contrat…

Ce changement permettait à l’acquéreur pour les promesses signées après l’entrée en vigueur de cette ordonnance dans un cas de rétractation du Vendeur avant la levée de l’option, de solliciter et d’obtenir en Justice l’exécution forcée de la vente.

Avec ce revirement de jurisprudence de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation il en est désormais de même pour les promesses unilatérales signées avant l’entrée en vigueur de la réforme légale du droit des contrats de 2016.

Le Cabinet Barbouch,  avocat au barreau de Paris, exerçant principalement en droit des affaires, notamment en matière de ventes de fonds de commerce est également Mandataire en transaction Immobilière et peut vous assister dans l’achat de votre bien immobilier.

Le Cabinet Barbouch est à votre disposition pour de plus amples renseignements.

Paris le 17 Août 2021

photo de Maître Fouad Barbouch Avocat au Barreau de Paris

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